+7 812 622-0000 — офис
+7 812 622-0003 — техническая поддержка

15 Июля 2008 года

Коммерческая недвижимость манит все сильнее

Описание рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в последнее время растет небывалыми темпами, а вместе с ним развивается и телекоммуникационная составляющая этого бизнеса, которая играет в этом процессе одну из главных ролей.

Агентство «Неделя сотовых технологий» провело исследование с целью выяснить, что представляет собой рынок обеспечения телекоммуникационными услугами бизнес-центров сегодня и какие перспективы ждут его в ближайшее время.

Сегодня большинство консалтинговых компаний по недвижимости ведет учет лишь бизнес-центров классов А и В, деятельность которых ясна и прозрачна, а вот когда речь идет об объектах классом ниже (бизнес-центры класса С, не говоря уже о неформатном классе D), то дела обстоят несколько иначе и данные аналитиков рынка расходятся, так как одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга остается, к сожалению, несоответствие класса большинства офисных центров международным стандартам. На данный момент на рынке отсутствует единая классификация, и участники рынка, как правило, ориентируются на заявленный собственником класс офисного центра. Объединив данные из различных источников, мы пришли к выводу, что бизнес-центров классов C в Санкт-Петербурге сегодня насчитывается 419.

Итого, по данным компании Maris Properties и ИАА «Неделя сотовых технологий», в Санкт-Петербурге функционируют 580 бизнес центров, из них 23 бизнес-центра класса А, 138 бизнес-центров класса B и 419 бизнес-центров класса С.

Рынок офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга продолжает достаточно активно развиваться. По оценкам специалистов Praktis CB, общий объем предложения по состоянию на июль 2007 года составлял 1,5 млн кв. м., а год спустя эта цифра уже превысила планку в 2 млн. кв. м.

При этом течение последних двух лет в Петербурге по объему вводимых в эксплуатацию площадей лидируют бизнес-центры класса В. Их доля на рынке офисной недвижимости выросла с 35% по итогам первого квартала 2006 года до 42,5% в 1 полугодии 2007 года, а сегодня уже практически сравнялось с недвижимостью С-класса, достигнув отметки 45%.

По данным на конец 1 квартала 2008 года большинство бизнес-центров располагаются в Центральном (18%) и Петроградском (13%) районы. Лидерами по вводу новых площадей являются Приморский (27,8%) и Василеостровский (19,7%) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) районы города.

Операторы, действующие в сегменте рынка бизнес-центров.

В ходе исследования учитывались исключительно БЦ классов А, В, С с числом арендаторов не менее 5. Не стандартизованные БЦ так называемого D-класса, а также все другие коммерческие объекты, такие как гостиницы, ТРК, складские комплексы не были затронуты. Следует отметить, что кроме представленных операторов, имеются случаи несанкционированной работы в БЦ, обычно класса С, мелких операторов, которые предлагают демпинговые цены и действуют нелегально. Такие компании не были учтены нами в данном исследовании.

Всего на рынке обеспечения телекоммуникационными услугами бизнес-центров работают более 30 компаний, которые обеспечивают своими услугами от одного БЦ и более. В среднем, в одном БЦ сегодня работают 2 оператора.

Пьедестал:

Лидером рынка является "Голден Телеком", который присутствует в 278 точках, при этом в подавляющем большинстве из них оператор имеет собственные построенные узлы, что позволяет оказывать целый комплекс услуг любому из клиентов здания. На втором месте - «Петерстар» с 251 точкой присутствия и также работающий по принципу создания собственных узлов в БЦ в большинстве из точек.

Далее следуют операторы, которые кроме создания собственных узлов часто используют аренду каналов у других операторов, чтобы подключить абонента в каком-либо БЦ. При такой бизнес-модели уровень доходов оператора уменьшается, так как часть из них он должен передавать за аренду каналов основному провайдеру бизнес-центра.

В этой группе можно выделить «ВестКолл» , обеспечивший присутствие подобным образом в 220 точках, а также «Простор Телеком» со 190 бизнес-центрами.

Вторая группа компаний присутствует в менее 100, но более 30 БЦ. К их числу можно отнести «Метроком», «Orange», «Обит», ПТС, а также «Смарт Телеком».

Третья группа компаний работает менее чем в 30 БЦ, и в их число входят большинство мелких игроков, в том числе такие как «Матрикс», «Пулнет», «Линкей», «Морской Экспресс» и другие.

Каждый из операторов стремится предоставлять своих клиентам целый комплекс услуг, однако, при всей их схожести, некоторые из компаний имеют возможность предоставлять больший набор собственных услуг, что позволяет им получать большую прибыль, по сравнению с конкурентами. Из всех компаний, работающих на этом сегменте рынка, лишь у «Голден Телекома» есть полный набор услуг и возможность их предоставлять самостоятельно, в частности, услуги междугородней и международной связи, тогда как почти все другие операторы, в том числе крупные, как правило, являются субагентами «Ростелекома», МТТ или того же «Голден Телекома».

Наиболее востребованными услугами, предоставляемыми компаниями, являются доступ в Интернет, телефония, дальняя связь, создание VPN.

Как нам рассказали в "Голден Телеком", компания работает на корпоративном рынке Санкт-Петербурга уже более 10 лет. По словам пресс-службы компании, «с самого начала своей деятельности компания одним из приоритетных направлений считает работу в бизнес-центрах. При взаимодействии с застройщиками и управляющими компаниями мы применяем индивидуальный подход на основе наработанных схем сотрудничества, которые позволяют решить все вопросы по созданию и эксплуатации телекоммуникационной инфраструктуры объекта.

Обращаясь к нам, партнеры обеспечивают свои здания современным телекоммуникационным оборудованием, не затрачивая собственные силы и средства. В результате арендаторы получают весь спектр телекоммуникационных услуг и высокий уровень сервиса, а партнеры - надежного оператора, прозрачную систему взаиморасчетов и, главное, лояльность арендаторов.

Голден Телеком планирует и далее увеличивать количество точек присутствия в бизнес-центрах и других объектах коммерческой недвижимости, предлагая партнерам и клиентам самые современные высококачественные телекоммуникационные решения».

Во 2 части мы расскажем о вариантах работы в бизнес центрах : создание собственного оператора или привлечения стороннего, а также коснемся перспектив этого сегмента рынка.